第 9 回 不動産投資の5W1Ｈ vol.4 ！？
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第 9 回 不動産投資の5W1Ｈ vol.4 ！？
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不動産投資家を作るプロトウシカーのワタナベです。
配信が遅くなっていましたが、香港とマカオに旅行兼視察に行っていました。ただマカオで携帯を見事に失くしてしまい、本日やっと新しい携帯になりました。
今日は不動産投資の5W1ＨのWhat（何を）についてお話ししたいと思います。
詳しくは編集後記で
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■編集後記
今日は不動産投資の5W 1ＨのWhat（何を）？についてお話ししたいと思います。
何を？とは、つまり物件の種類、構造、新築、中古などなどがあるかと思います。
不動産投資の書籍は、数多くあり、私も殆どの本は読みましたが、それぞれの良さがあり、また自分自身の、不動産投資の考え方によって様々な答えがあると思いますし、正解は正直言ってありません。
なので今日は、私自身の今までの経験と、高利回りという観点からお話をさせて頂きたいと思います。
当社で保有している物件で、今のところ1番利回りが高い物件は48.6%の鉄骨アパートになります。
これは、2年半ほど前に購入させて頂きましたが、全額借入で返済期間5年で地方銀行さんから借入しましたが、48.6%なのですでに購入代金を上回ったキャッシュを生み出してくれています。
銀行さんとのお付き合いもありますので繰り上げ返済はまだしておりませんが、毎月安定的にしっかりとキャッシュを生み出してくれています。
種類の違いですが、戸建、アパート、区分マンション、倉庫、店舗、ビルなど色々ありますが、当社は基本的には一棟アパートかマンションを中心に投資をしています。
倉庫や店舗、ビルも保有はしており、高い収益を上げていますが、これらは借りて頂いていれば100%の家賃を生み出してくれますが、退去になれば一気に収入が0になり、また次の借手を見つけるのも、アパートやマンションに比べて難しいです。
区分マンションも一室という意味ではゼロか100かとう事になりますので、倉庫、店舗、ビルと同じになります。
当社としてはできるだけリスクが少なく高収益を目指しておりますので、一棟アパート、マンションを中心に投資を行っています。
次に、構造については、大まかに3種類あり
1つは鉄筋コンクリート(RC)、鉄骨、木造があります。
投資の視点から説明させて頂くと、鉄筋コンクリートは木造や鉄骨よりも、頑丈にできていますので、金融機関からの評価が高く、融資が受けやすい特徴があります。
金融機関は当然、お金を貸す事が商売なので、金融機関にとって1番のリスクは貸したお金を返してもらえない事がリスクになります。
例えば、同じ築15年の鉄筋コンクリートと木造アパートであれば、当然、鉄筋コンクリートの方が評価が高いので、融資してもらいやすくなり、なおかつ、借入期間も鉄筋コンクリートの建物の方が長持ちしますから、長期借入にする事ができる分、手元に残るお金が増えます。
ただし、鉄筋コンクリートの場合ですと、建築費が木造よりも高いので、同じ規模でも借入金額が大きくなるのと、固定資産税がかなり高くなります。
また、木造の建物ですと、木造なので単純に古くなって腐ってしまっても取り換える事ができますが、鉄筋コンクリートは割れて中の鉄筋が錆びれば後は古くなっていくだけなのでリフォーム費用もかかります。
木造の建物は逆にトータルで安い分、ハードルが低く感じますが、借入期間を長期にできないので、毎月の返済金額があがりますので、月々の手元に残るお金が少なくなってしまいます。
次に新築と中古の違いですが、これは前書と同じで、借入期間と返済のバランスに違いが出ます。
という事で、本日は不動産投資のWhat（何を）？についてお話しさせて頂きました。
次回は最終章のWhy（なぜ）、How（どのように）についてお話しさせて頂きます。
次回の内容をみて頂ければ高収益の物件の作り方のが理解できるかと思いますので、是非ご興味ある方は読んでいただけると嬉しいです。
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