新潟県長岡市不動産ブログ 第 49 回 農地で未登記のアパートを買いました？
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第 49 回 農地で未登記のアパートを買いました？
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不動産投資家を作るプロトウシカーのワタナベです。
先日ブログで書きましたアパートの決済が無事終わりました。
小さいアパートで、4世帯中1室入居中の空室率75%ですが、果たして満室にできるでしょうか。
詳しくは編集後記で
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■編集後記
今年の9月下旬で書かせて頂いたブログで少し紹介しましたが、地目変更や、登記の関係で結局、1ヶ月半かかってしまいました。
前回のブログの内容です。
↓↓
https://ameblo.jp/investorkazuto/entry-12529347931.html
契約自体は10月の初旬にしていましたが、土地の地目が畑で農転と建物の登記がなかった為、時間がかかりました。
通常、建物が建っている土地の地目は「宅地」が多いのですが、たまに今回のように地目が「畑」だったり、「田」だったりする事があります。
地目が畑や田の場合、見た目はコンクリートで上に建物が建っていても地目が農地になっている為、買う為には農業委員会に、農地転用の届け出や許可を得なければ所有権移転はできません。
更に、建物の登記が無いと、そもそも所有権の移転すら出来ませんので、色々と手続きや時間がかかってしまい、一般の方が不動産を買うときに、地目が農地であったり、建物が未登記ですと、結構二の足を踏んでしまう事があります。
しかし、投資用の物件では、この様な農地で未登記の物件は実はお宝物件になる事が多いです。
理由としては、２つあります。
1つ目は、地目が農地で未登記の建物は、当時建物を新築した時に、銀行さんから借入をせず、現金で建てている為、お金持ちが建てたアパートになります。
お金持ちが建てたアパートは、建物自体がしっかりしていて、結構お金をかけて建てた建物になりますので、設備や状態がしっかりしています。
また、それなりの工務店で建築していますので、リフォームや修繕もしっかりとされています。
ですから、今後かかるコストが抑えられて高収益な物件になります。
2つ目の理由として、農地や未登記の場合、売主さんが不動産投資に対して、あまり興味が無かったり、資産の整理をしたがっていたりしていて、できるだけ早く売却をしたいケースが多いです。
その為、市場価格よりも多少安くてもいいので、手放したいという事があります。
また、今現在入居率も25%ぐらいになっているので、尚更所有しているよりは売却して整理したいと思っています。
今回の正確な金額はお伝えできませんが、満室になれば利回り43%ぐらいになります(簡単に計算すれば売価が分かってしまいますが。。)ので、頑張って募集をかけていきたいと思います。
是非皆さんも、農地や建物未登記の物件があれば、怖がらずにお宝物件と思いチャレンジしてみて下さい。
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