新潟県長岡市 不動産投資ブログ 第 80回 決算前はバタバタしてます ！？
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新潟県長岡市 不動産投資ブログ
第 80回 決算前はバタバタしてます ！？
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不動産投資家を作るプロトウシカーのワタナベです。
新潟市内の不動産業者でついにコロナ感染者がでてしまいましたね。
※当社ではありませんのでご安心ください。
当社は今日から6日まで連休になりましたが
毎年この時期は決算が近いのでバタバタしております。
特に仕事が忙しいという訳ではありませんが、毎年大量に物を買うために、何を買うかに頭を働かせています。
詳しくは編集後記で
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■編集後記
毎年、決算前になると、節税対策でバダバタとしており、何を買うかに迷っています。
もちろん脱税は絶対にいけない事ですし、社会で働いている以上は国や地域の為に税金はある程度納めたいと考えております。
しかし、毎年税金で利益の約30%も支払うとなると、数百万円台後半になってしまうので中々辛いところがあります。
つまり、単純計算をすると、1000万の利益がでると、約300万円の税金を支払う事になってしまいます。
そこで、上手に節税をして、経費にする事ができれば、
仮に300万円経費で計上する事ができれば
1000-300＝700×30%＝210万円の税金になる為、約90万円税金を減らす事ができます。
今年もお陰様で、過去最高の利益をだすことができましたが、そこで悩むのが、何を買って節税をしようかと言うことです。
普段はどちらかというと、いかに費用をかけずに、生産性を高めるか？
という事に頭を使っているので、この時期になると、使うからとりあえず買っちゃおう。
という頭を使う必要があるので、普段の思考とは真逆の頭を使っている感覚になりビンボー症のわたしには慣れない作業になります。
それと、もう一つ悩む理由としては、買った物全てが経費にする事ができないという事。
悩まないで、なんでも買えば良いじゃんと思う方もいるかと思いますが、税務署もしっかりと税金をとる為に、なんでもかんでも経費にできる訳でわありません。
私自身もあまり税金については詳しくありませんが、基本的に経費にできるのは私の知る限り、以下のものになります。
- 30万円未満の備品や消耗品
- アパートや事務所の修繕・リフォーム
- 給与の未払、不良在庫処分
- 家賃の半年払い・年払いへの切替え検討
- 社員旅行
- 決算賞与
3〜5については、あまり当社には関係ないので、基本的には1と2がメインで6がサブというのが当社の場合、経費として利用する事が多いです。
まず、1の30万円以下の備品や消耗品は、大体毎年、使用するコピー用紙やチラシなど、使う枚数が決まっていますので、そんな物を買ったり、今年はリモートワークにチャレンジしたいと思ってますので、新たにノートPCを10台と、フリーアドレス用のディスク等々も購入します。
その他にも、不動産業者あるあるとして、売物件看板や、のぼり旗、名刺など細かい備品も買っていきます。
次に多いのは、やはり2の所有している収益物件の修繕費になります。
今年はとりあえず、6世帯のアパートの屋根が古くなってきたので、張替えを行う予定です。
どうしても、1の備品だけでは、大した金額になりませんが、2の収益物件の修繕は屋根を張替えるだけで100万以上はかかりますから、大きな経費にできます。
その他もアパート室内の、備品でキッチンやエアコン、洗面化粧台等々も古くなっているので新しく変えていこうと思っています。
そうすれば、入居者さんにとってもより快適に生活していただけるので、お互いWin-Winの関係でいられます。
なので、当社みたいな小さい会社はこれぐらいの事だけですむからいいですが、他の会社様で、利益をたくさんだしていて、節税をされたい会社さんは、自社の収益物件を買ってみるといいかもしれませんね。
本日決済完了した入居者付激安戸建物件ですが、結構決済するまでには時間がかかりました。
まずは、売却金額の交渉から始まり、地目も畑だったので、地目変更登記をかける為に売主さんに伝えたら、納得がいかないと、ごねられそっから1時間ほど私と売主さんのバトルが始まり、売主さんの妹さんが間に入って頂きなんとか、納得して頂きました。
その後も、建物の増築部分が未登記だったり、境界杭も全く見つからなかったり、家賃も下げてくれ等々で、約2ヶ月かかりました。
今回の買主さんはいつも、当社で激安戸建を、買ってくれてる投資家さんで不動産業界では結構有名な方ですが、やっぱり色々経験されている方で、そんな状況でも、終始ニコニコして「渡邉さんいつもありがとう」と言ってくれるのが唯一の救いになります。
ちなみに、こちらの左に写っている方で
通称 長岡wayさん
かれこれ4年ぐらいのお付き合いになりますでしょうか。
契約・決済・登記手続・賃貸契約を約60分で終わらせて、後は世間話で盛り上がっていました。
不動産投資で成功している方にはいくつか共通点がありますが、最近流行りの『三密』で言うと、
相手と親密になり、緻密に考え、密約をとる。
この三密が上手な人ほど、不動産投資で成功している人が多いと思います。
一見すると嫌な言葉に感じるかもしれませんが、柔らかく言うと、世渡り上手な人という事ですね。
親密とは、対不動産業者や、自分以外の人と謙虚に親しくなり、緻密とは、投資の世界は全て自己責任の世界ですから収支の計算や、出口戦略、家賃設定等をしっかりと計算する事。
そして密約とは、言葉は少し物騒ですが、平たく言うと、良い物件があったら紹介してね。紹介してくれれば、極力条件にあった値段で買うから。
みたいな感じですね。
私はまだまだ未熟なところが多々あり、お客さんと言い合いをしてしまうところがありますが、少しずつこの投資家さんの様に器を大きくしていきたいですね。
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