新潟県長岡市 不動産投資ブログ 第 90回 鉄骨の建物に潜むキングボンビー？
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新潟県長岡市 不動産投資ブログ
第 90回 鉄骨の建物に潜むキングボンビー？
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不動産投資家を作るプロトウシカーのワタナベです。
先日購入した戸建て物件のリフォーム打ち合わせをしました。
当初、低賃料で貸しに出そうと考えていましたが、このエリアでマイホームを探しているお客さんがいましたので、ガッツリリフォームして販売する事にしました。
しかし、鉄骨の住宅には時にキングボンビーが潜んでいる可能性がありますので、注意してください。
詳しくは編集後記で
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■編集後記
今回買った戸建住宅は、土地60坪、角地、人気のあるエリアで建物の状態も比較的良好な住宅でした。
売主さんは、親から相続を受けた物件で、自分は県外に住んでいるから処分したいとの事で、当社で買取をさせて頂きました。
ただ、今回の物件の様に、建物の構造が木造ではなく、鉄骨造りの建物の場合は、注意が必要になります。
特に、建築時期が昭和50年代の建物には、高確率で、キングボンビーがついている可能性があります。
ちなみに、キングボンビーが分からない方のために、画像を貼付けします。
これがキングボンビーです。
↓↓↓
私が小学生の頃に流行ったゲームソフト「桃太郎電鉄」(プレイヤーは電鉄会社の社長となり、目的地を目指しながら日本全国をまわり「物件」を購入しながら収益を上げ、総資産で勝敗が決まるゲーム)のキャラクターで、ビリのプレイヤーに取り憑く貧乏神になります。
このキングボンビーに取り憑かれると、とにかくお金が消えていき、どんどんビンボーになっていきます。
では、鉄骨の住宅に潜むキングボンビーとは何かというと、コチラになります。
↓↓↓
これは屋根裏の鉄骨に吹き付けてあるアスベスト(石綿)と言って、使用されていた当初は魔法の断熱材なんて言われていましたが、昭和50年代後半から発がん性のリスクがあるという事が発覚して、使用禁止になった吹付剤になります。
通常、屋根裏や、目に見えない部分にあるので、一般の素人の方は見つけにくいかもしれませんが、鉄骨構造の建物には高確率で吹き付けてあります。
では、アスベストが吹付されていると、何故キングボンビーになるかと言うと、このアスベストがあると、解体費用に尋常じゃないくらいお金がかかってきます。
建物の大きさや、吹付範囲にもよりますが、通常解体で200万円ぐらいかかる費用が、軽く2〜3倍近くかかり、場合によっては1000万クラスになる事もザラにあります。
当然、今回の物件も購入前に、押入の天井を開けて屋根裏を覗いてみたら、吹付されていました。
その瞬間、頭の中はこんな感じ
でしたが、アスベストに似たロックウールの可能性もあり、ロックウールであれば問題がありません。
そんな見た目で分からない場合は、建築図面から確認することができますので、鉄骨構造の建物を買う時には、建物の断面図の様なものがあるので、天井裏に何が吹付てあるかを確認して下さい。
図面はこんな感じです。
↓↓↓
私も、当然キングボンビーを引くわけには行きませんので、売主さんに建築図面ありますか？
と確認したら、嘘かホントか分かりませんが、図面はありませんと言われてしまいました。。。
※図面を持っているのに、アスベストが吹付されていると、図面を隠す売主さんもいるので注意して下さい。
私は「ではアスベストの検査をさせて下さい。アスベストが入ってなければ、〇〇○万円で、アスベストが入っていれば〇〇○万円で買取させて頂きます」とお伝えしたところ、検査自体も拒否されてしまいました。
図面もなく、検査も拒否されたので、かなり迷いましたが、最悪、アスベストが入っていれば、会社の倉庫か、事務所にしようと考えていたので、結局買取する決断をしました。
そして、後日、検査結果がでたとろ、、、、
アスベストは検出されませんでした。
ホッ。。
という事なので、リフォームしてお客様に提供することになりました。
皆さんも、これから鉄骨構造の建物を買う時には注意して下さいください。
ただ、アスベストが入っているリスクをちゃんと理解して、それを考慮した適正な価格で購入すれば、スーパーキャッシュマシーンに化けますので、吹付されている建物を検討する場合はいろんな角度から考えれると良いですね。
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