第 13 回川上物件の作り方！？【ハウスドゥ長岡中央】長岡市の地域密着型不動産情報サイト

第 13 回川上物件の作り方！？

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2019-04-05

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第　13　回川上物件の作り方！？

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不動産投資家を作るプロトウシカーのワタナベです。

今日は川上物件はどこらからくるのか？についてお話しさせて頂きたいと思います。

これがわかれば驚異的な利回り物件が手に入ります。

詳しくは編集後記で

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私がマンツーマンで、対応します。
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ご予約はこちらに氏名・電話番号・簡単な自己紹介メールをお願い致します。
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■編集後記

皆さんは普段不動産投資用の物件はどこから情報を得ていますでしょうか。

一般的な方ですと不動産投資のポータルサイトが多いかと思いますが、ポータルサイトにはかなりの確率でキャッシュフローがでない物件が多いです。つまり、川下物件になります。

そもそも、川上物件とは何か？についてですが。川上物件とは、まだ世間に知られる前に出てくる一番最初の情報源という事です。

つまり、どこにも出回っていない分、鮮度が高く価値のある不動産になる可能性がある物件の事を言います。

もちろん川上物件だから絶対に良い物件とは限りませんが、良い物件のほとんどが川上物件で、市場に出る前に瞬間で消えます。

鮮度が高く価値のある物件とは、状態が良く安い物件の事です。

例えば築10年で利回り25%、家賃も相場並或いは相場以下の家賃設定。

そんな物件があれば誰でも買いたいと多くの方が思うと思いますが、普通のポータルサイトには間違いなく出てきません。

私も、初めの頃は毎日ポータルサイトをチェックしてそんな幻の物件がでてくるのをひたすら探して待っていました。

しかし、一年経ってもそんな、物件はでてきませんでした。

理由は簡単で、そんな物件があれば真っ先に不動産業者が、買って利回り12～3%にして販売するからです。

具体的に言うと、10世帯の木造アパートで家賃5万円で、満室で月50万円、年間家賃収入が600万円の物件が2400万円で売られていたら、皆さんはどうしますか？

おそらく、多くの方が買うと思います。

しかし、そんな物件は川上物件としてでてきたとしても、不動産業者が2400万円で買って5000万円まで値段を上げて販売するのです。

なので、いくらポータルサイトや不動産業者を訪問しても見つからないんです。

本当に運がいい人は稀に不動産業者から紹介してもらえる可能性がありますが、確率は1%も無いと思った方が良いと思います。

また、不動産業者も、今まで買ってくれた常連さんに、まず物件を紹介しますから、最初の一発目で高収益の物件を手に入れる事ができる事はほぼ不可能になります。

じゃあ、不動産投資を始めたい人は最初は儲からない物件を買うしか無いのか？

答えはノーです。

まず、不動産投資の場合。最初の一発目の物件で今後の不動産投資の明暗が分かれてきます。

それは、銀行さんから借入をして不動産を購入するので、キャッシュフローが出ない物件を最初に買ってしまうと、銀行さんが、次の物件に対して融資をしてくれない可能性が出てきてしまいます。

理由は、銀行さんは不動産を担保にしてお金を貸してくれますから、キャッシュフローが出ない物件という事は担保価値が低い物件になるので万が一、返済できずに競売にかかったとしても借入分を賄えない可能性がでてきますので銀行さんにとってはリスクを避けたいので次の物件に対しても融資をしてくれなくなってしまいます。

なので、最初の一棟目はできるだけ安く、キャッシュフローがでる物件を買えば次の物件も買いやすくなり、２棟目が購入できれば、より安定的にキャッシュフローを生み出しやすくなるので好循環が生まれてきますので、後は雪だるま式にお金が増えていきます。

ですから最初の一棟目はできるだけ川上物件を買うことをお勧めします。

それでは、どうやって川上物件の情報を取得するか？

答えは、自分で川上物件を作るという事です。

具体的にはまず、自分の地域を回って売りに出ていないアパートをたくさん見て下さい。

そして、そのエリアで自分の中で自分のキャパに合う総合1位の物件を見つけてみてください。

次に直接所有者さんと会うか、もしくは手紙で不動産を売ってくれませんかと交渉してみて下さい。

これが一番高収益の物件を買える可能性が高いです。

もちろん、断られる可能性は高いですし、ヘタをすると怒られます。

しかし、自分の熱い想いと、どうしてもアパートを所有してあなたのようになりたいんだ！と思いを伝えれば、相手は悪い気はしないと思います。

また、その時に、もし断られたとしても、もし、売りたくなったら自分に1番に声をかけて欲しいと伝える事と、取引は問題がないように、ちゃんと不動産業者に仲介を依頼する事を伝えておきます。

そうすれば相手も安心ですし、少なくとも売る時にはあなたの事を思い出すと思います。