新潟県長岡市不動産ブログ第　21　回新築と中古アパートはどちらが儲かるか(後編)！？【ハウスドゥ長岡中央】長岡市の地域密着型不動産情報サイト

新潟県長岡市不動産ブログ第　21　回新築と中古アパートはどちらが儲かるか(後編)！？

次の記事一覧前の記事

2019-07-24

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★

新潟県長岡市不動産ブログ

第　21　回新築と中古アパートはどちらが儲かるか(後編)！？

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★

不動産投資家を作るプロトウシカーのワタナベです。

先日、書いたブログの続きになります。

詳しくは編集後記で

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★

■最新物件情報はこちらから

https://nagaokachuo-housedo.com/

■お店での無料面談

私がマンツーマンで、対応します。
遠方の方は電話相談でも構いません。
お気軽にご連絡下さい。
0120-304-077
ご予約・メールの方はこちら。
housedo.nagaoka01@gmail.com

■物件見学ツアー

今まで100棟以上の物件を見てきた
経験を活かしたツアーになります。

直近の開催は下記になります。

長岡市宮原アパート

7月27日（土）10；00～
定員3名様まで。
ご予約はこちらに氏名・電話番号・簡単な自己紹介メールをお願い致します。
housedo.nagaoka01@gmail.com
────────────────────────────

■編集後記

先日書かせていただきました、新築と中古は

『新築アパートでも今の新築アパートはNGです。』

について、理由を書いていきたいと思います。

今の新築アパートNGの理由は、

『ある程度の資産を持っていないと新築アパートを建ててもキャッシュフローがでにくいから』

です。

ある程度の資産とは、例えば親からもらった土地や財産がある人や、現金で少なくても1000万円以上の貯蓄があり、年収1000万円以上ある人、又はかなりの資産をもった人が保証人になってくれ金利を低く(1%以下)借入できる、人的資産がある人です。

上記のような方であれば、新築アパートを建てても、少しはキャッシュフローがでると思います。

ですが、そのキャッシュフローも、建築業者計画の大規模修繕や管理料＋オプション管理で結局、手元に残る金額はかなり低いです。

私の個人的な見解としては、1億円投資して、全て差し引きしたら年間100万円ぐらい手元に残る程度です。

つまり月に換算すると8万ぐらいです。

資産をもっている

なので、何も資産を持たず、一般的な会社で、年収も1000万円以下、資産家の保証人がいない人が、今の新築アパートを土地から買って建築するとほぼ、キャッシュフローはでません。

プラマイゼロならまだいいですが、空室が1〜2室でると、毎月の返済に持出しがでてしまう可能性すらあります。

その持出しが払えなくて、今回の不正融資問題が明るみになりました。

それこそ今回問題になった不正融資問題が何故起こったのか?

を少し考えればわかると思います。

問題になったポイントと理由

①一般のサラリーマンが自分の年収をはるかに上回る、億を超える融資を受けた事。

②その為に審査の際、その融資に見合うだけの人物(属性)に仕上げ(不正)ないといけない事。

③ある程度の物件(戸数10戸以上)じゃないと

建築業者の儲けがでない事。

④それを売る不動産業者も高く売れた方が手数料がたくさん入るので、とにかく売れば良いと思い無理に売っていったこと。

⑤物件価格を釣り上げる為、家賃設定が高く、その為新築なのに、入居率が低くなってしまい空室がでてしまった事。

⑥空室があるので家賃収入が想定よりも低くなってしまった為、銀行への返済ができなくなってしまったこと。

the end。。。

かなり簡略的になりましたが、一言で言うと、ビジネスモデルに無理があったんだと思います。

基本的に、不動産投資はミドルリスクでミドルリターンと言われている投資になります。

億を超える投資は果たして、一般の方にとってミドルリスクでしょうか？

私からすればかなりのハイリスクだと思います。

それを、一般のサラリーマンが将来の不安や今後の事を考えて、労働による収入とプラスで不労働による収入を得て、少しでも将来に向けて安心したい。

と言う気持ちに漬け込んで、億を超える不動産を無理やり売りつけた、不動産業者や建築業者に問題があったと思います。

ですので、これから不動産投資を始める方は今までの新築アパートではなく、今後は新築でも新しいビジネスモデルの新築で儲けていく事が大事だと思います。

簡単には

①新築でも、大型では無い(1棟4戸から8戸ぐらいの)アパート

②月々キャッシュフローがちゃんとでるアパート

③金額もマイホーム並みの金額

④家賃設定も相場以下

↑こんな物件があったら魅力的だと個人的には思いますが、私が知る限り、今現時点では世の中に無いです。

特に4戸建新築アパートというのは、簡単なようで実は結構むすがしいんです。

(何が難しいかと言うのは話せば長くなるので割愛しますが)

こんな物件があれば、生まれた時から恵まれているお金持ちでなくても、頭が良くなくても、いい会社に入っていなくても、自分の周りにお金儲けを教えてくるメンターがいなくても、こんな物件があれば、ある程度のキャッシュが毎月自動的に入ってくれば、けして億万長者にはなれなくても、将来に怯えずに希望をもって、色んな事にチャレンジができると思っています。

ですが、残念ながら今現時点では世の中にこんなアパートはありません。。。

無いならどうするか？？？

無いなら作るしかありません。

私にできるか分かりませんが、この仕事をしていて、今の自分にしかできない事で、少しでも誰かの役にたてるようになりたいと思います。

目標は、当時、全然お金が無かった昔の私でも買える物件を作る事です。

新潟に来る前の、幼少期から貧乏な、当時の私でも買えるような、そんな物件を作りたいです。