新潟県長岡市不動産ブログ 第 56 回 一般住宅と投資用不動産の動きは相反的？
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第 56 回 一般住宅と投資用不動産の動きは相反的？
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不動産投資家を作るプロトウシカーのワタナベです。
日本銀行が四半期ごとに実施している企業短期経済観測調査の12月調査で、大企業・製造業の景況感を示す業況判断指数（ＤＩ）はゼロと、９月の前回調査（プラス５）から悪化しました。
主な要因としては、米中貿易摩擦や消費税増税が原因ではありますが、不動産の一般住宅と投資用不動産の景況感に違いはあるのでしょうか。
詳しくは編集後記で
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■編集後記
今日の日経新聞に掲載されていた、当社がある、新潟県でも、県内景況感は低水準で業況判断指数は9ポイントマイナスで、約6年と9ヶ月ぶりの低水準だそうです。
当社のような零細企業にとってはモロに死活問題に繋がります。
実際に、普段の仕事は不動産の仲介業(新築、中古、土地の仲介)もやっておりますので、消費税増税後の10月以降はやっぱり動きが鈍くなってきました。
特に、中古住宅やローコスト系の新築住宅の動きが鈍く、当社がある長岡市でも、前年に比べて10月は約50%減になりました。
通常、増税になればお金に対して敏感になり、特に大きな買い物では慎重になると思います。
そして、高級路線よりも、ローコスト系の新築住宅や中古のリノベーション物件の動きがあるかと予想していましたが、市場は全く逆に動き、新築の高価格帯が顕著に推移しています。
原因を知るために、高級路線の住宅を、買った方にお話をお伺いしてみると
「中古やローコスト住宅は将来的な維持にコストがかかりそうなので、将来の見通しが見えにくいので、しっかりとした住宅を選んだ」という回答でした。
確かにそうだなと、納得しましたが、では、投資用の物件はどうでしょうか。
正直、消費税増税の影響は全くありません。
一般消費者と投資用の物件を買う投資家さんの思考はそもそも違いますので、最近の投資家のお客様は逆に、築古ボロ戸建ブームにのって、市場とは真逆の方向に走っています。
投資家の思考としては、よりリターンが大きくなるように物件を買う事が根本にあるので、世間で問題になっている、空家問題で築古物件が増えてきている時は、戸建投資家さんにとってはまたとないチャンスになっています。
世の中に築古物件が増えてくると、市場としての分母が増えますので、価値が当然下がりますので、安く購入する事ができます。
そして、安く購入できた物件を賃貸に回して、インカムゲインを取得していきます。
例えば、10万円の築古物件を購入して家賃5万円で貸す事ができれば、表面利回600%になります。
また、不動産投資に対して金融機関が融資の引き締めを行なっていますので、今後5年ぐらいは、このスキームが常套手段になると思います。
つまり、世の中の動きとは、全く別で、一見すると深刻な問題や負の材料をプラスに変えるのが投資家の考え方になります。
ただし、築古物件はある程度のスキルや知識がないと投資用として機能しませんので、これから不動産投資をされる方は別の方法で、スキルや知識を身に付けてから築古物件に挑戦してみると良いかと思います。
内容にまとまりが無く読みづらかったと思いますが、総括すると、どちらかがプラスに動けばマイナスに動くところもあり、常に世の中の動きの本質を考えて、一見すると負の材料と見えるものが実は大きなチャンスを生み出している事があるという事です。
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