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新潟県長岡市　不動産投資ブログ第　67 回不動産投資リスクの考え方！？

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2020-02-08

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新潟県長岡市　不動産投資ブログ

第　67 回不動産投資リスクの考え方！？

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不動産投資家を作るプロトウシカーのワタナベです。

今日は、不動産投資の相談依頼があり、その中の内容に不動産投資のリスクについて、ご相談を頂いたので、どういったリスクがあるかについて、書いていきたいと思います。

皆さんは不動産投資のリスクと言うと、どんなリスクをイメージしますか？

詳しくは編集後記で

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■編集後記

不動産投資の相談で、不動産投資リスクの話が高確率ででてきます。

良くある質問として、

人口減少で大丈夫か？

たくさんアパートが建っていて空室がでたらどうするのか？

銀行さんから借入して、万が一返済できない場合はどうなるのか？

築年数が古いアパートは大丈夫か？

入居者が滞納したり、アパート内で死んだらどうするのか？

等々、色んな不安要素で悩んでいる方が多いと思います。

人は、自分が知らない事や、経験した事がない事に異常に不安を感じたり、イメージする事ができないようになっています。

例えば、目が見えない人に、いくら空の色の青さや、人の顔を説明しても理解してもらうのは非常に難しいのと同じで、知らない事については理解する事ができません。

もちろん、私も知らない事や経験した事が無い事は不安になる事もありますが不動産投資について、上記の悩みは殆どが解決できますので結論から言うと、あんまり心配する必要がありません。

まず、よくある質問で、人口減少でアパートの入居者が今後減っていくので、空室がでたらどうすればいいのか？についてですが、

私の経験上、人口が少ないから入居が決まらない事は今までありませんでした。

もし仮に人口減少が入居率に影響を与えている場合は、近隣に建っているアパートにも影響が及ぶはずですが、

近隣のアパートには入居者がたくさん入っていて、自分のアパートに入居者が少ないのは、単純に他のアパートよりも魅力が無いだけの話であって、人口減少は全く関係がないのです。

また、不動産投資の時だけ人口減少の話をする方がいますが、これは不動産投資に限らず、皆さんの仕事においても同じ事が言えるのではないでしょうか。

例えば、製造業、小売業、士業等々、全てにおいて、日本にいる限りは人口が減っていきますので、そんな事を言ってしまえば、日本で仕事をしている人は全ての業種が衰退していくと思います。

逆に

皆さんのお仕事で、人口増えている職種ってありますか？

もちろん一部、人口が増えている都市やインバウンド等で増えている部分もあるかもしれませんが、大抵の場合、増えているとすれば、それは人口が増えてるのではなく、その会社やこのブログを見ている皆さんが、頑張ってイノベーションを起こしたり、その仕事で他社より良いサービスを提供して、利用する人が増えただけで、単純にシェア率が上がっているのではないでしょうか。

不動産投資も同じで、他物件よりも入居者にとって魅力的な物件であれば、確実にシェア率(入居率)は高くなりますので、心配する事は無いのです。

また、数百万人を相手にする事業であれば、人口減少は深刻な問題になると思いますが、個人が所有する物件数はせいぜい多くても1000室ぐらいだと思いますので、単純に1000人の人に気に入ってもらえばいいだけの話なわけで、人口減少を気にする必要は全くないのです。

仮に、1000室保有して家賃が5万円ならば、単純計算で毎月5000万円の家賃収入がある事になります。

ただし、

これから不動産投資を始める方で、毎月の収入を5000万にしたい方って実際のところ、どれくらいいますでしょうか。

おそらくそれぐらいの家賃収入を求めてる方は少なく、毎月、100万円ぐらいの家賃収入があれば十分ではないでしょうか。

もし、毎月100万円が目標であれば、仮に家賃5万円であれば20室あれば十分な生活が送れると思います。

という事は、常にたった20人を満足させれば家賃は100万円入ってくるわけですから、かなりイージーな事業だと私は思います。

それから、建物の築年数ですが、これも全く心配する必要はありません。

古くなれば、その古くなった部分をリフォームすれば良いだけの話なので、気にする必要はないのです。

特に木造のアパートであれば、ほぼ100%直す事ができますので、これも心配する必要がないのです。

その他、滞納者がいれば退去してもらえばいいわけですし、もし万が一、人が死んだ場合でも特殊清掃して、家賃を安く設定すれば解決できますし、そもそも最近は殆どの方がアパートではなく病院で亡くなりますから、確率はかなり低いと思います。