第 10 回 不動産投資の5W 1H vol.6 ？
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第 10 回 不動産投資の5W1Ｈ vol.5 ！？
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不動産投資家を作るプロトウシカーのワタナベです。
今日は不動産投資の5W1Ｈの最終章としてWhy（なぜ）、How（どのように）についてお話ししたいと思います。
詳しくは編集後記で
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■編集後記
今日は不動産投資の5W 1ＨのWhy（なぜ）、How（どのように）？についてお話ししたいと思います。
Why（なぜ）、How（どのように)？つまり物件の値段とどうやってその値段にするかについてです。
高収益な不動産投資をするには、1番大事な部分で、この値段を間違えると、今までご説明したWho（だれが）When（いつ）、Where（どこで）、What（なにを）
についてどう調整しても高収益にはなりません。
つまり、高収益を作るには、最初に買った値段で90%以上は決まると思います。
京セラの創業者の稲盛和夫さんも、「利は元にあり」と言って、仕入れ値で儲かるか儲からないかが決まると言っていますが、それぐらい大事な部分になります。
例えば、100均で売っている100円の歯ブラシの商品が、どこかの商店街のお店でほとんど同じ歯ブラシを400円で売られていて、自分には違いがわからない場合はどの歯ブラシを買いますでしょうか。
おそらく多くの方が100均で100円の歯ブラシを買うと思います。
逆に100均や商店街のお店の立場で、考えた時にはどうでしょうか。
100均の歯ブラシを売った場合は果たして儲からないのでしょうか。
100均の歯ブラシは全てではないと思いますが原価5円以下と聞いた事があります。
なので単純に粗利益で95円の儲けになります。
一方の商店街の歯ブラシはどうでしょうか。
もちろん400円で売れれば儲かると思いますが、売れればの話になります。
売れなければ在庫になりますので、値引きをしてでも売りたい時に、いくらで仕入れたかが大事になります。
仮に粗利益50%で考えた場合、仕入れは200円になりますので最低でも200円では売りたいわけですが、それでも100均の価格には勝てません。
それでは、不動産投資にとって仕入れ値はというと、不動産を買った値段になります。
そしてこの場合、売値については、家賃と考えてみます。
安く仕入れる事ができれば、家賃だって安くする事ができますし、住む人にとってもメリットがあります。
不動産投資でよく相談を受ける質問の中に家賃設定をどうしたら良いかと質問を受けますが、私の考えは、そのエリア(学校区や町内)で1番家賃が安くて綺麗にすればいいと思いますとお伝えします。
皆さん困惑して、それじゃあ儲かりませんと言いますが、それは儲からない値段で仕入れているからそうなります。
ちゃんとエリアの家賃と部屋のリフォーム程度を考えて、購入すればなんの問題もなく高収益にできます。
ただし、ここで間違えて欲しくないのは無理な金額で買い叩け！っと言ってるわけではありません。
ちゃんとエリアの家賃と部屋のリフォームを考えた適正金額で購入する事が大事です。
でないと、収益物件を売る側にが納得しませんし、場合によっては怒ってしまう場合もありますのでそこは注意が必要です。
では、どのように、その適正な値段にしてもらうか？という事ですが、、こちらは次回にさせていただきます。
それではまた次回に。
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