第 １１ 回 不動産投資の5W1H vol.6
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第 11 回 不動産投資の5W1Ｈ vol.6 ！？
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不動産投資家を作るプロトウシカーのワタナベです。
今日は不動産投資の5W1Ｈの最終章としてHow（どのように）についてお話ししたいと思います。
詳しくは編集後記で
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■編集後記
今日は不動産投資の5W 1Ｈの最終章、How（どのように）？についてお話ししたいと思います。
前回の内容では、購入する金額についてお話ししましたが、では、具体的に
How（どのように)？つまりどうしたら、適正な金額で物件を買う事ができるのか、という事をお話ししたいと思います。
価格交渉にはいくつかパターンがあると思いますが、順番にご説明させて頂きたいと思います。
まず、一つ目は
理由無き価格交渉。
これは一番まずいパターンで、成功率が低いうえに、仲介業者や売主からも嫌われるパターンで、できれば避けた方がよいと思います。
単純に〇〇〇万円安くしてくれれば欲しいです。
とお伝えしても、おそらく価格交渉は難しいと思います。
例えば、売値2200万円のアパートがあった場合、2000万円にしてくれれば買います。
↑これは良くある話ですが、理由がない場合は大体が断られると思います。
というか、売主にお話が行く前に不動産業者が断る可能性があります。
次が
理由有り価格交渉。
これは、前書とは違い例えば、外壁が古くなっているのでリフォームするのに200万円かかるのでその分安くして欲しい。
とお伝えするパターンです。
これは、ちゃんとした理由がありますので、売主様も納得してくれる事がおおいので、安くして頂けることはありますし、不動産業者から見ても、相談に乗る事ができます。
ただし、交渉できる範囲が限られている為、大幅な価格交渉は難しいと思います。
では、どうすれば高収益になる価格交渉ができるか？
ですが、これは
ビジョン型交渉です。
ビジョンとは、よく経営者が使うフレーズですが、未来の構想やイメージ像を伝えて相手にイメージさせる事です。
ビジョン型交渉は、当然先ほどの理由有り交渉とミックスして使いますが、この交渉の最大のメリットは売値に対して比例しない。という事です。
つまり、売値が1億であろうが、5億であろうが、ビジョン型交渉での金額交渉では適正金額が5000万円なら5000万円ですと伝えることができるのです。
また、メリットは買う側だけではなく、売主にもあります。
理由としては、ビジョン型交渉には、今現時点での市場金額と、更地にして販売した場合、解体費用や諸経費がどのくらいかかるかを全て試算して、最終的に手元に残る金額がどれくらいかかるのか、という細かい概算書を提出します。
更に、今後アパートを維持管理するのに、どのくらいのリフォームと費用がかかるのかの収支計算書も提出します。
それを将来保有することへのリスクと家賃収入のメリットを分かりやすく紙にして提出をする事で、売主にとっても今後の将来を予測する事ができるので安心して決断がしやすくなります。
それを紙ベースで説明する事で相手側は金額に対しての根拠と理解力が高まり、金額交渉に真剣に考えていただく事ができます。
また、紙ベースで出すことのメリットはもう一つメリットがあります。
これは意外と知られていませんが、買う側は直接売主に説明ができないというデメリットを解消させる事ができます。
どういう事かというと、買う側がその物件の交渉を説明するのは不動産仲介業者に説明をするので、直接売主さんに会って交渉できないのです。
これは結構致命的で、買う側は一生懸命説明しても、この仲介業者がちゃんと説明できなかったり、優秀でない場合、通る交渉も通りません。
なので、1番良い方法は、紙ベースにして、仲介業者にこれをそのまま売主さんに提出してください。と伝える事です。
そうすれば、こちらの誠意が漏れなく伝わりますので大変効果的になります。
なので、高収益の不動産を手に入れるには皆さんもビジョン型交渉を少し意識してやってみると良い結果がでると思いますので、是非挑戦してみてください。
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