新潟県長岡市不動産ブログ 第 37 回 クローズアップ現代で不動産投資について放送していました。
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新潟県長岡市不動産ブログ
第 37 回 クローズアップ現代で不動産投資について放送していました。
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不動産投資家を作るプロトウシカーのワタナベです。
先程、NHKのクローズアップ現代で、不動産投資について放送されていました。
テーマは『過熱する不動産投資に異変！賃貸住宅ビジネスの深層』
でした。
実際に不動産投資をした人への取材もあり、中々考えさせられる放送でした。
詳しくは編集後記で
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■編集後記
今日の22時に放送されたクローズアップ現代ですが、内容はこれまで賃貸アパートのオーナーの多くは、元々所有している土地にアパートを建て、管理していたが、「ランドセット」(土地と建物をゼロから購入し、賃貸経営をするというもの)。
土地を持たない人にもチャンスが広がる一方、オーナーの多くが多額の借金をして経営に乗り出すため、リスクも大きくなり、赤字に苦しむオーナーも増えている。
という内容から、その背景には、金融緩和や銀行の利ざやが稼げない事も要因になっている事や、将来のセーフティーネット確立という事が原因になっているとの内容でした。
番組の中で、実際に10年前に、ランドセットで買ったが家賃の下落があり、今後を考えるのが辛いという、取材がありました。
この方が買った物件が8世帯で土地建物8000万円で、収支については、一瞬ですが、当時の資金計画表みたいなものが番組に映っていたので、すぐ様スマホで、写真を撮って計算してみました。
家賃平均が6.5万円で、8世帯なので、年間で624万円なので、単純利回で7.8%ですが、年間家賃収入の欄に530万と記載があったので、恐らく85%のサブリースに入ってたんだと思います。
そうすると、単純利回りが6.6%になります。
銀行からフルで借りたとして、金利1.5%の借入期間22年ですと年間返済額427万円、更に管理費26.5万円(5%)、固定資産税30万円(過程)、電気代12万円、修繕費26.5万円(5%)
等々でざっくり、月1万円程度残る計算になります。
これって儲かるんでしょうか？
って以前にこんな投資だれがやるんでしょうか。
当然、一番悪いのは家賃の下落リスクを伝えなかった？業者が悪いと思いますが、可哀想ですが、当人にも原因はあると思います。
本人のことを考えるとかなり同情はしますが、投資は基本的に自己責任ですから安易にやってしまった事は考えないといけなかったかもしれません。
素人なんだから仕方がない！騙されたんだ！と言う気持ちも分かりますが、これがもし不動産投資ではなく、自営業や、会社を立ち上げて経営をする人だったら同情できますでしょうか。
仕入値が高い、家賃が高い、人件費が高い、競合が多い、供給過多等、会社経営でも同じリスクがあります。
それを工夫して利益を上げるのが会社だと私は思います。
これは不動産投資でも同じ事だと思いますね。
もうやってしまった事は後戻りできませんが、この方の場合、アドバイスできるとしたら、まずサブリースを辞めて、管理を自己管理にして、なんなら銀行さんと相談して融資期間の延長を求めるか、借り換えして融資期間の見直しと金利の引き下げをしてもらい、できるだけ経費を減らすしか方法はないと思いました。
そして、今の世の中情報は溢れていますから、なんとか色々調べて最悪の事態を避ける術を見つけて頂ければ幸いです。
(このブログを見て頂ければ少しは役に立つと思います。)
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