新潟県長岡市不動産ブログ 第 35 回 競売物件を取得しましたが儲かるのでしょうか！？
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第 35 回 競売物件を取得しましたが儲かるのでしょうか！？
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不動産投資家を作るプロトウシカーのワタナベです。
本日、2〜3年ぶりに競売物件を取得しました。
スルガ銀行さんの件があるまでは、銀行さんの不動産投資に対する融資がゆるゆるだったので、市場より高値になっていましたが、今年の春ごろから、落札価格が落ち着いてきたので、入札したら見事に落札しました。
果たして儲かるのでしょうか。
詳しくは編集後記で
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■編集後記
「競売」とは、債務を返済することのできなくなった人が所有する不動産を、裁判所が差し押さえて一番高く買ってくれる人に売却し、その代金を債務の返済に当てることをいいます。
一般的には、競売物件は、一般の市場価格より2～3割程度安くなるため、不動産会社だけでなく一般消費者が競売に参加するケースが増えていますが、近年は、不動産投資バブルで、市場価格とほとんど変わらない値段で落札されている状況でした。
例えば、RCで、築15年以内の物件ですと、利回8%ぐらいじゃないと落札できない状況が続いていたので、全く興味がありませんでした。
ただ、スルガ銀行さんの件で、融資が厳しくなった事と、不動産投資に対してネガティブな情報が多くなった事で、入札者が少なくなり、本来の競売落札相場が落ち着いてきました。
今回落札した物件も、築13年の外壁タイル貼りのRC9世帯1LDKで、3点セット情報では、現在7室入居という状態でした。
ちなみにこんな感じの物件です。
登記完了まではまだ、2週間ほどかかりますが、本日振込が完了しましたので、所有は当社になります。(通常の不動産売買と同じく、売買代金と所有権移転は同時なので)
競売物件は安く買えるのが一番のメリットですが、安く買えない場合はデメリットしかありません。
一番のデメリットは、全所有者から何も貰うことができません。
つまり、カギはもちろん、現在の入居者情報、賃貸契約書、敷金、図面等が一切もらえませんので、玄人ではないと中々難しい事があります。
裁判所に言っても、それは自分でして下さい。と言われます。笑
以前も、競売で落札したアパートのカギが無かったので、全所有者を調べて訪問したところ激高されて殴られるところを逃げたという、苦い思い出があります。
(全所有者は金銭的に困窮している場合が多いので、次の所有者や、今の入居者に対してどうでも良いと思っている為)
今回も同じくカギがないので、渋々全所有者を訪問したところ、意外にもすんなりカギを頂くことが出来ました。
他にも契約書や、図面等が頂けそうな気がしたので、連絡先も交換させて頂きました。
早速その足で現地を見に行き、建物の状況や室内の状況と修繕箇所を把握し、各入居者さんへお知らせの手紙を入れてきました。
これからの手続きは
ライフラインの名義変更、敷地に電柱が建っていたので敷地利用料の名義変更、新たな賃貸契約書の作成、入居づけの為の業者さん回り等色々とやる事がありますが、自分のレベルアップにはなりますので、頑張って手続きを進めていきたいと思います。
落札相場も、これから少しずつ安くなると思いますので、チャレンジできる方はやってみると面白いと思います。
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