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新潟県長岡市不動産ブログ第　46 回不動産投資のLTVはどれくらいが健全か？

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2019-11-07

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第　46 回不動産投資のLTVはどれくらいが健全か？

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不動産投資家を作るプロトウシカーのワタナベです。

昨日、孫正義さん率いるソフトバンクグループ（SBG）の2020年3月期中間決算発表がありました。

なんとソフトバンク始まって依頼初めての四半期で7000億円の赤字がでました。

その発表の中の財務方針でLTV 「Loan to Value（ローン・トゥー・バリュー）」を25%以下で運用するという話がでていました。

不動産投資のLTVはどれくらいが健全かについて書いていきたいと思います。

詳しくは編集後記で

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■編集後記

LTVとは「Loan to Value（ローン・トゥー・バリュー）」が正式名称で、日本語会計に訳すと「総資産有利子負債比率」といいます。

つまり、所有物件している不動産の資産価値に対して、借入が何%あるのか？

という事になり、銀行さんから借入をする際は負債比率が高ければ融資を見送ったり、低ければ低金利で融資をしてくれたりと、１つの指標としてLTVが使われます。

計算方法としては

負債額 ÷ 物件価格×100＝LTV %になります。

例えば、1000万のアパートを借入600万円で自己資金400万円で購入した場合は

600÷1000×100＝LTV60%になります。

仮に、フルローンで買った場合は、LTVは100%になり、全額自己資金で買った場合はLTV0%になります。

では、不動産投資において、一般的なLTVの目安はどれくらいかというと、大体は80〜90%になります。

皆さんも、不動産投資の勉強をした時に、一度は聞いた事があるかと思いますが、銀行さんは大体が物件価格の80〜90%を融資で後は自己資金を、入れて下さいというのが基本的な考え方になります。

もちろん、フルローンやオーバーローンで満額貸して頂ける事はありますが、これはその方の実績や属性、金融情勢や時代の流れででたりでなかったりします。

会社経営でも、LTVは１つの指標として使われていて、会社経営の一般的なLTVの適正目安は100%以下と言われていますが、

2013年に「商工総合研究所」が調査した結果によると、中小企業の有利子負債比率は平均で190%程度との事です。

つまり、LTVの観点から見ると、不動産投資をするよりも会社を立上げて経営をする方がかなりリスクが高いという事です。

では、私が思う、不動産投資の健全なLTV

はどれくらいかと言うと、別に100%でも問題はないと思っています。

理由としては、今まで購入してきた不動産は殆どが全額借入で、十分運用ができているからです。

1億の物件ではそのまま1億の借入をしていますが、全く問題がありません。

たまに、お客様から、全額借入して返済できなくなる可能性は無いんですか？怖く無いんですか？と聞かれる事がありますが、全く心配はしていません。

理由としては２つありますが

まず、１つ目の理由は、不動産投資は借入をして、レバレッジを利かせることが醍醐味である為、借入をした方がキャッシュフローが多くなります。自己資金1円も出さずに、毎月100万以上のキャッシュフローが入るのは、不動産投資ぐらいしかないと思います。

２つ目の理由は、LTVの計算方法である、

負債額 ÷ 物件価格×100＝LTV %の、物件価格にあります。

物件価格とは、通常、購入した時の価格と言う人もいますが、実はもう一つ、時価と言うものがあります。

時価とは、その時々に市場で成立している市場価格のことです。

簡単に言うと、今売ったら、いくらで売れますか？という価格の事です。

実際に、不動産はそれぞれ条件が違う為、一概には言えませんが、立地や環境、入居率、競争力が通常で、利回りが20%ぐらいであれば、恐らくは問題なく売却ができると思います。

なので、実際の市場価格よりも、安く購入する事により、満額借入しても、通常LTV100%になりますが、実質的なLTVは実は低くなります。

例えていえば、400万の物件価格のアパートを全額借入してLTV100%になっても、市場価格を4世帯アパート×家賃4.5万円＝18万/月＝216万円/年÷0.2(利回20%)＝1080万円(市場価格)の場合は購入金額が借りに400万円満額だったとしても、400万÷1080万＝LTV37%になるという事になります。

ですから、買った瞬間から売れば儲かる物件であれば、例え、満額借入したとしてもリスクは低い事になります。

先程のLTV37%は少し大袈裟ですが、私の場合は、満額借入しても市場価格LTVで50%未満になる事が基本的目安になっています。

是非、皆さんも指標の一つとしてLTVを参考にしてみて下さい。

つまり、

生存企業の有利子負債比率平均は、約75〜80％程度と言われています。

つまり会社経営を維持し続ける為には、80%程度の有利子負債比率が理想であると言えます。

追伸

今月二件目の激安戸建の決済が無事終わりました。

売主さんは、建物を解体しようと考えていましたが、解体費用が300万以上かかると相談を受けていました。

それなら、タダ同然の金額で譲ったらどうですかと、アドバイスをしたところ、喜んで頂き決算させて頂きました。

売主さん、買主さんありがとうございました。