新潟県長岡市不動産ブログ 第 51 回 商業ビル投資は儲かるのか ？
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第 51 回 商業ビル投資は儲かるのか
？
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不動産投資家を作るプロトウシカーのワタナベです。
今朝、自己所有の商業ビルを借りて頂いている方から連絡があり、電気がつかないので営業できませんので、至急来てくださいと連絡がありました。
急いで行ってみると、ビル全体の電気がつかず、当たり前ですが、自動ドアすら開きませんでした。
詳しくは編集後記で
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■編集後記
今日の新潟は生憎の雨で、風も結構強く、こんな日はかなりの確率でどこかの物件の電気系統のトラブルがあります。
普通の居住用であれば、そんな大したことないないので直ぐに対応できますが、5階建ての商業ビルは中々大変です。
特に商業用は電気をかなり使用するので、屋上に高圧電源(キュービクル)があるので、普通の電気屋さんでは対応ができませんので、すぐに対処は難しいです。
しかも、商業用ですから、通常通り営業しますので、電気が使えなければ営業もできませんので、借主にとって遅延すればそれだけ損害が発生します。
直ぐにキュービクル点検の会社に連絡をしてきてもらいましたが、原因が分からず、いつもお願いしている、いくつか電気業者さんに連絡をとって、1社だけきてくれることになりました。
屋上にある高圧電源を調べて、3時間ぐらい経過してやっと原因が分かり、応急処置をしてなんとか、電源復帰して、営業も午後からできるようになりました。
原因はキュービクルの部品の経年劣化でしたので、直ぐに交換を依頼しました。
(応急処置なので、またいつ停電するかわかりませんので)
ただ、このキュービクルは結構厄介な代物で
工事や、部品は地獄のように高くつきます。
この前も、キュービクルのドアが外れたので、修理を依頼したら見積もりで50万と出てきたので、目玉が飛び出そうになりました。
今回も、どれくらい請求がくるか分かりませんが、オーナーとしては当然修理義務がありますので、喜んで修理させて頂きます。涙
更に、鉄骨5階建て、建坪600坪ぐらいありますから、年間の固定資産税も70万ぐらいかかります。
これだけの話を聞くと、皆さま商業用ビルは手間とコストがかかって大変だと思う方も多いと思いますが、良い点が３つだけあります。
一つ目は賃料収入が高く、キャッシュフローはかなりでます。
二つ目は商業用ビルは立地と絶対数が少ないので、他に競合が無く、退去リスクがありません。※事務所系は入退去が激しいので、注意が必要です。
三つ目はちゃんとした法人様に借りていただければ滞納が100%ありません。
特に今回の物件は一部上場の法人様ですし、今年、大規模な店舗リニューアルをしていますので、少なくとも後10年ぐらいは借りていただけそうです。
よって、多少手間(ブレーカーが落ちたり)がかかり、ドア取付に50万(実際にはあの手この手で20万になりました)かかったり、固定資産税も70万ぐらいとられますが、キャッシュフローを考えると全く問題はありません。
一発大物のキャッシュマシーンに興味がある人にはいいかもしれませんね。
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