新潟県長岡市不動産ブログ 第　31　回 不動産投資に基準地価は役に立つのか ！？｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 長岡中央

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第　31　回   不動産投資に基準地価は役に立つのか  ！？

 

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不動産投資家を作るプロトウシカーのワタナベです。

 

 

先日、各都道府県が不動産鑑定士の評価を元にまとめた基準地価が発表されました。

不動産投資において、基準地価は役に立つのでしょうか。

 

 

 

 

 

詳しくは編集後記で

 

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■編集後記
 

 

 

基準地価について

↓↓

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全国の全用途平均では二年連続上昇し、地方の商業用地は、バブル崩壊後初めて上昇しました。

新潟県では、中心部の新潟市が全体的にプラスになっており、当社がある長岡市でも古正寺(こしょうじ)という町名の場所が唯一プラスになりました。

 

地方の基準地価がプラスになった要因としては、地価が高い東京のマンション価格が頭打ちになり、国内外から資金を集める不動産投資信託(REIT)などが、より高い利回りを求めた結果、都心より地価が安い地都市の地価が上がっています。

 

バブルの頃のように、地価上昇を狙った売却益を期待するのではなく、中長期的に家賃収入が入るのを見越した事で地方都市の地価が上がっています。

 

では、不動産投資において、この様な基準地価の上昇は良い事なのか？

 

私の答えはノーです。

前述で述べた通り、地価の上昇は中長期的な家賃収入を目的とした投資には適した環境ではありません。

 

理由としては、地価が上がれば、当然土地の購入代金が上がりますので、利回りが低下します。

次の理由としては、地価に対して家賃は比例しません。

 

都心と地方で地価が何百倍もの差があるのに対して、家賃が比例して何百倍になる事はないからです。

 

なので、不動産投資においては地価が上がろうが、下がろうがあまり関係がないのです。

 

そもそも、バブルの頃のように地価上昇を狙ったり、人口減少を理由に人口が多いところを狙って不動産投資をする人は、そもそも日本を選んではいけないと思います。

 

なので、地価基準を参考にして不動産投資をする事はもの凄い危険なわけで、唯一基準地価が上がった長岡市古正寺で不動産投資をする事は私の中ではありえません。

 

 

それよりも大事な事は、将来の人口減少や、近隣のライバルアパート、修繕リスクを考慮した資金計画とシュミレーションをして、それに見合った代金で購入する事が一番大事です。

 

松下電器の松下幸之助さんや、京セラの稲盛和夫さんの教えでもある

 

"利は元に有り"

仕入れた瞬間に、儲かるか儲からないから決定している。

 

どんなにいい商品でも世の中が思っているより、高ければ人は買わないし、同じような商品がたくさんある中で競争するよりも、少ない商品の中で一番になる方が確率は高いという事です。

 

ですから、不動産投資をする方は基準地価は気にしないで、情報知識として頭の片隅にいれておきましょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

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